厦门国贸多元化进击背后：掉队的房地产业务

本报狼盟夜场老狼许永红广州报道

在多元业务快速发展道路上，厦门国贸集团股份有限公司（600755.SH，以下简称“厦门国贸”）的房地产业务落在了行业的后头。

近年来，厦门国贸的金融业务持续壮大，收入规模已明显超越房地产业务。同时，厦门国贸也在不断谋求发展新的业务。在这个过程中，房地产业务却增长缓慢，拿地甚少以及采取抱团发展之外，销售规模和土地储备较小，落后于行业各大房企的发展步伐。

受访业内人士表示，随着房地产市场集中度提升，市场份额会加速向头部的房企集中，厦门国贸的房地产业务将会逐渐被边缘化。亦有报告指出，未来市场资源和份额将更向大型品牌房企靠拢。

厦门国贸方面对《中国经营报》狼盟夜场老狼表示，公司近两年没有大规模拿地，一定程度上规避了风险，也为未来规模发展积蓄力量。同时，在房地产方面，公司将开拓多元产业化以应对日益激增的市场竞争，也将继续推动合作拿地及开发。

大举扩张金融业务

厦门国贸现有供应链管理、房地产经营及金融服务三大核心主业，而供应链管理和金融服务是其近年加速布局的两大板块。

11月30日，厦门国贸披露出售汽车板块股权的进展情况，表示债务方面问题已全部解决，诸多事项也已按协议约定完成。9月底，厦门国贸拟将下属汽车业务整体出售给厦门信达股份有限公司及其下属子公司，交易价格合计5.27亿元。

早在一周前，厦门国贸宣布已与海南省发展控股有限公司共同出资设立海南国贸有限公司，将开展供应链及其他新兴产业的业务，厦门国贸占有股本60%。

狼盟夜场老狼注意到，厦门国贸上述汽车业务出售事项中，包括了厦门国贸汽车股份有限公司（以下简称“国贸汽车”）的全部股权，而国贸汽车是厦门国贸汽车业务的主要平台，其净利润在2018年开始呈现下滑态势。2016年和2017年，国贸汽车的净利润分别为3177万元、4415万元。但在2018年上半年，该数值仅为769万元，远低于2017年同期的3270万元，同比下跌76%。

而自2014年确定为公司核心主业后，厦门国贸在金融服务板块的布局动作相对密集。12月1日，厦门国贸宣告计划以18亿元收购控股股东持有的厦门国贸金融控股有限公司100%股权。而在9月，厦门国贸还先后以17亿元、12亿元分别收购了世纪证券44.65%股权以及兴业信托8.4167%股权。

“出售汽车资产和收购金融资产是根据公司发展战略及实际经营需要作出的调整。”厦门国贸方面表示，这有利于公司集中资源投入优势核心业务，提升经营效率。

需要注意的是，相比房地产业务的高毛利率，供应链管理和金融服务的毛利率相对较低，且近年整体呈现下降趋势，其中金融服务毛利率下降幅度较为明显。具体来看，在2018年上半年，房地产经营、供应链管理及金融服务的毛利率分别为41.7%、1.79%、8.7%。2014年，金融服务的毛利率曾高达98.03%，2015年降至31.86%，2016年则继续下跌至8.69%。

至于其中原因，厦门国贸旗下的国贸期货是金融服务业务的主要收入来源，专注于期现结合业务，但期现结合的业务相比原有金融服务业务的毛利率较低，从而拉低了整体的毛利率水平。

地产规模劣势显现

虽然房地产业务的毛利率远高于其他两大主业，但厦门国贸在该业务的投入却保守谨慎，掉队于行业的情况已较为明显。

房地产销售方面，厦门国贸2016年的销售金额为103.76亿元，同比增长64.6%，这也是厦门国贸首次突破百亿销售大关。但到了2017年，销售金额又下滑至72.31亿元，同比下跌30%。在2018年上半年，销售金额也仅为31.93亿元，同比略有下降。目前厦门国贸的房地产业务也较为单一，以住宅开发销售为主。

另外，截至2018年6月底，厦门国贸未售及储备项目的总建筑面积仅为245.14万平方米。厦门国贸近年拿地寥寥可数，布局城市也集中于厦门当地。在2018年上半年，厦门国贸在厦门、漳州竞得两宗地块，7月又联合其他企业获得厦门一宗地块，占股仅34%。在过去的2017年，厦门国贸取得厦门三宗地块，随后与远洋地产合作开发其中两宗地块。

狼盟夜场老狼注意到，截至2018年6月底，厦门国贸土地储备主要位于厦门、杭州等城市，涉足城市较少以外，土地储备项目数量仅有14个，且合作项目占了一半，多数权益占比为50%。

对于厦门国贸目前在房地产业务的发展情况，资深地产专家刘忠岭向狼盟夜场老狼分析：““随着房地产行业的发展，市场集中度提升，市场份额会加速向头部房企集中，厦门国贸这类企业，业务多元化，并不专注于做房地产，在房地产行业中将会逐渐被边缘化。”

刘忠岭表示，最近两年来，房地产市场逐步进入调整期，包括厦门在内的不少大城市房价房价也出现了小幅下跌，市场竞争更趋激烈。在融资、拿地等方面，厦门国贸未来会受到头部房企的挤压。

克而瑞相关报告亦指出，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升，未来随着行业集中度走高，市场资源和份额也将向更大型品牌房企靠拢。

厦门国贸方面对此表示，公司遵循稳健、理性的拿地原则，近两年没有大规模拿地，一定程度上规避了风险，也为未来规模发展积蓄力量。在传统住宅开发业务的基础上，公司积极探索城市更新、文旅地产、长租公寓、商业联营、产城结合等各类开发合作项目，开拓多元产业化发展之路以应对日益激增的市场竞争。

同时，厦门国贸方面认为，合作拿地及开发，一方面可实现合作双方的优势互补、资源共享，另一方面也可降低运营风险，减少资金占用，优化资源配置，“公司将根据不同城市及项目特点，继续推动合作拿地及开发。”

短期债大幅上升

厦门国贸大举斥资扩张市场的同时，负债水平已明显上升。

截至2018年6底，厦门国贸的资产负债率为69.62%，较年初上升了6.04个百分点。另外，因供应链管理业务规模扩大，短期借款相比期初上升了75.19%，金额达到135.87亿元。另外，经营活动现金流净额近年也由正转负，且金额较大，2017年和2018年上半年这一数值分别为-84亿元、-73亿元。

狼盟夜场老狼梳理发现，2018年以来，厦门国贸已发行多笔超短期融资券，发行金额合计80亿元，每笔融资券期限大多为半年时间，发行利率通常在5%左右。此外，中国货币网近期披露的公告显示，鉴于近期市场波动较大，厦门国贸决定取消第九期10亿元超短期融资券的发行，将另择时机重新发行。

事实上，厦门国贸接下来的融资力度未有放缓迹象。其中，厦门国贸拟向控股股东借款20亿元的事项正在推进。同时，为给业务发展提供充足的营运资金，厦门国贸计划2019年金融机构申请总额不超过1620亿元的综合授信额度。另外，厦门国贸合计100亿元的融资事项也在日前有了实质进展，可在未来两年内发行80亿元超短期融资券以及20亿元中期票据。

中诚信证券评估有限公司在6月发布的一份债券评级报告指出，随着业务规模的持续扩张，2017年厦门国贸的资产和负债规模均不断提升。未来，房地产等业务仍面临较大的资金需求，厦门国贸负债规模或将进一步增加，且公司以短期债务为主，债务期限结构有待优化。

对此，厦门国贸方面称，目前公司经营稳定、业绩良好，在严控风险的同时保持快速增长，融资偿付压力不大，“公司将根据外部经济金融环境，结合公司实际需求等因素