房价冲高后劲乏力土地供给步伐加快

武汉特色小吃老狼 贺正文

一晃眼，2018年过去一半，黄冈市区楼市在国家调控政策主导下，在多方共同努力下，较好地保持着有“调”不紊的发展态势，市场供给不足演变为价升量降，助推二手房销售日渐走俏。

据黄冈市房地产市场信息网披露，今年上半年，市区楼市新建商品房共实现销售面积49.76万平方米，比去年同期减少21.61%，实现销售4200余套，每平方米销售均价接近6000元。

二季度新房销售遇冷二手房销售走俏

纵观上半年，从月份来看，1月和3月，市区月销售分别达到13.4和15.11万平方米，其他4个月份都在5万余平方米，尤其6月份销量，只及去年同期的1/3。从季度来看，一季度销售面积33.22万平方米，而到了二季度，销售大幅锐减，共实现销售面积16.85万平方米，比去年同期减少51%，创下近三年新低。

上半年，升华·翡翠城加推588套，热销477套，位居市区销售榜首；碧桂园·中央公馆精装房销售416套，位列其次；黄州书院销售360套，位列第三。而黄冈碧桂园、东湖一号、联投国际城、鑫龙·上上城、九城新天地、金泰国际广场、长河水岸、萬乾印象等项目，加推房源基本销售殆尽。

与每月销量不断下滑相比，市区房价却不断创新高。

处于清盘状态的升华·翡翠一品，最后30套房源，每平方米销售均价接近1万元，升华·翡翠城高层每平方米销售均价7200元。黄州书院和昆仑·东湖一号项目加推房源，每平方米销售均价都接近8000元。鑫龙·上上城项目主打万达牌，每平方米销售均价从6000元跃升至7000元；联投国际城项目受临近市思源实验学校和碧桂园·中央公园拉动影响，每平方米销售均价迅速从5600元跃升至6800元左右。

今年楼市一喜一忧。喜的是，市区二手房市场出现前所未有的火爆，共实现销售面积11.55万平方米，尤其到了二季度，每月二手房销售均实现200套左右成交。忧的是，目前市区住宅库存面积仍在40万平方米左右，而商业库存面积却达58.42万平方米。

“现在房价越涨越高，买新房子太贵，还是买一套二手房划算，其实对于没有装修的二手房，只要地段环境好，房价适中，我都能接受。”位于市区东门路的张女士最终还是选择二手房。

“真没想到在网上挂了几年，今年终于卖出了一个好价钱！”刚卖了一套二手房的黄先生喜不自胜。

上半年，房地产中介机构如雨后春笋，很多曾经在房地产项目做营销的经理，纷纷转行成立房地产中介公司。居佳地产、万居地产等中介机构门庭若市，生意火爆。截至目前，市区新增房地产中介机构25家，共有合法房地产中介机构58家。

今年二季度为何新房销量急剧萎缩？

业内人士分析，一是房价不断冲高，不少买房人选择观望；二是市区楼市供给不足，新建项目处于断档期，部分客户希望有更多选择时再出手；三是国家房地产调控政策从严，一些投资客户选择理性置业。

土地供给步伐加快新增项目日渐增多

下半年，黄冈市区楼市将往何处去？

从大政策方面看，调控收紧与精准化调控依然是政策主基调，楼市将因城施政，国家给过热城市降温，限购政策也会向热点三四线城市深入。尤其是七部委联合要求下半年开展治理房地产市场乱象专项活动，加之房地产税、棚改和PSL政策收紧、房贷利率持续上涨的影响，楼市正在谋求建立长效机制，力图保持稳定发展。

从土地供给方面看，目前市区楼市仍是供应不足，亟需加大土地供应。上半年，市区共启动实施53个棚改项目，完成或基本结账销号17个，幼树湾北片区、幼树湾南片区、缫丝厂南片区、红卫社区花园路片区、杉树湾片区、黄州中学片区等12个项目实现净地销号，加快挂牌出让，正在组织6个项目净地销号秋季攻势。下半年，将有更多棚改项目实现净地销号，进入土地拍卖环节。这意味未来市区新增房地产项目越来越多。同时需要说明的是这些新增项目有一个建设周期，大多数都在明后年上市。

从具体市场来看，下半年，市区中梁九号院、碧桂园·黄冈之星、碧桂园·中央公园、碧桂园·城品、楚曦·新城府、楚之源·御墅湾、韵湖首府等在建项目将筹备入市，黄州书院、升华·翡翠城、昆仑·东湖一号、万景城、长河水岸、金泰国际广场、九城新天地、湖光月色、萬乾印象等在售项目也将抓紧加推，下半年有望形成20多个项目协同入市，新批预售面积也将大大超过上半年。

由此观之，今年下半年，市区楼市在供给依旧不足的情况下，期待房价短期大幅回调还有难度，但是再向上狂飙也几无可能，房价将处于横盘震荡整理，一些房地产项目也因售价居高，营销变得更加费力。

对于广大购房者来说，目前，市区房地产开发项目土地成本大幅增加，建筑材料和人工成本也在上涨，房价上涨有其道理。对于适度涨价应该理性接受，但对于过度标高房价，不可盲目追涨接盘，到时很难二次出手变卖。